Cedolare secca all’1% per gli under 36: cosa cambia nel 2027
La cedolare secca potrebbe scendere fino all’1% per chi affitta casa a un inquilino con meno di 36 anni. La novità è contenuta nella proposta della Manovra 2027 e riguarda una platea precisa: nuovi contratti abitativi a canone concordato stipulati nel 2027, con condizioni ed esclusioni da rispettare.
Per chi cerca casa a Firenze è una notizia da seguire: la città rientra tra i comuni interessati dalle agevolazioni per il canone concordato. Ma c’è un punto da chiarire subito: il risparmio fiscale spetta al proprietario e non comporta automaticamente un affitto più basso per l’inquilino.
Attenzione: al 3 novembre 2026 l’aliquota all’1% non è ancora in vigore. È una misura contenuta nel disegno di legge di Bilancio 2027: il Parlamento può ancora modificarla. Le regole qui sotto descrivono il testo attualmente presentato, non un beneficio già richiedibile.
Cosa prevede la Manovra 2027: 5% e 1%
L’articolo 5 del disegno di legge di Bilancio 2027 propone di ridurre l’aliquota della cedolare secca dal 10% al 5% per determinati contratti a canone concordato stipulati nel 2027. Se, al momento della firma, l’inquilino ha meno di 36 anni, l’aliquota proposta scende ulteriormente all’1%.
La soglia anagrafica riguarda l’inquilino, non il proprietario: “under 36” significa che il conduttore non deve aver ancora compiuto 36 anni quando viene firmato il contratto.
Da quando e per quali contratti?
La proposta riguarda i contratti a canone concordato stipulati nel corso del 2027. Le aliquote ridotte si applicherebbero ai canoni maturati dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031 e anche al primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, sempre entro il limite temporale previsto.
Non è quindi una riduzione generalizzata per tutti gli affitti: il testo si riferisce ai contratti concordati che già rientrano nelle condizioni per l’aliquota agevolata del 10%. Per i contratti a canone libero, la proposta non introduce questa aliquota dell’1%.
Chi può beneficiare della cedolare secca all’1%
Per rientrare nella misura, secondo il testo attuale, devono essere presenti più condizioni. Non basta che l’inquilino sia giovane o che il contratto venga firmato nel 2027.
Il contratto deve essere abitativo e a canone concordato, stipulato nel 2027.
L’immobile deve trovarsi in un comune e in una situazione contrattuale che consentono già l’applicazione dell’aliquota agevolata prevista per il canone concordato.
Per l’aliquota dell’1%, l’inquilino deve avere meno di 36 anni alla data di stipula. Se ha già compiuto 36 anni, la riduzione ulteriore non si applica; resta da verificare l’eventuale aliquota del 5% prevista per gli altri contratti ammessi.
Il proprietario deve scegliere il regime della cedolare secca e rispettare gli adempimenti previsti. L’opzione fiscale spetta al locatore, non all’inquilino.
La cedolare secca è infatti un regime fiscale del locatore. In generale, l’Agenzia delle Entrate indica il 21% per i contratti abitativi a canone libero e il 10% per determinati contratti concordati, quando ricorrono tutte le condizioni di legge. La proposta 2027 interviene su quest’ultima aliquota, non su qualsiasi contratto di affitto.
Attenzione alle esclusioni: non basta rifare il contratto
Il disegno di legge contiene clausole antielusive per evitare che un rapporto di locazione già esistente venga interrotto solo formalmente per ottenere il nuovo trattamento fiscale.
Sono esclusi i contratti che nel 2027 rappresentano una semplice proroga o un rinnovo di un rapporto già esistente.
L’agevolazione non spetterebbe se al 30 settembre 2026 era in corso, tra le stesse parti e per lo stesso immobile, un contratto non ancora scaduto e poi interrotto anticipatamente.
Il testo esclude inoltre specifiche sostituzioni del precedente inquilino: il nuovo contratto non può essere usato per aggirare la regola quando il nuovo conduttore era già residente o domiciliato nell’immobile al 30 settembre 2026, oppure apparteneva al nucleo familiare del precedente conduttore.
Cosa cambia per chi cerca casa a Firenze
Firenze è tra i comuni storicamente interessati dalle agevolazioni per le locazioni a canone concordato. In città è inoltre in vigore dal 7 luglio 2025 un nuovo accordo territoriale: il canone viene determinato in base a zona, caratteristiche dell’immobile, superficie, dotazioni e prestazione energetica. Il Comune indica che, in media, i canoni concordati risultano inferiori di circa il 30% rispetto a quelli del libero mercato.
Per chi cerca un appartamento o una stanza, la novità potrebbe aumentare l’interesse di alcuni proprietari verso i contratti concordati. Non significa però che ogni annuncio diventerà più conveniente: il canone deve rispettare l’accordo territoriale e l’eventuale vantaggio fiscale non viene trasferito automaticamente all’inquilino.
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Quanto risparmierebbe il proprietario? Un esempio
Immaginiamo, solo per semplificare, un canone annuo di 10.800 euro e una base imponibile coincidente con l’intero canone. Con l’aliquota del 10% l’imposta sarebbe pari a 1.080 euro; con il 5% scenderebbe a 540 euro; con l’1% sarebbe di 108 euro.
Aliquota 10%: 1.080 euro di imposta annua nell’esempio.
Aliquota 5%: 540 euro, cioè 540 euro in meno rispetto al 10%.
Aliquota 1%: 108 euro, cioè 972 euro in meno rispetto al 10%.
È un confronto puramente illustrativo: il calcolo effettivo dipende dal contratto, dalla base imponibile e dai requisiti fiscali. Il risparmio è del proprietario e non equivale a uno sconto automatico di 81 euro al mese per l’inquilino.
Cosa controllare prima di firmare un affitto
Se stai cercando casa a Firenze nel 2027, prima di considerare l’aliquota dell’1% verifica insieme al proprietario o a un professionista questi aspetti:
Che il contratto sia davvero a canone concordato e non a canone libero.
Che l’immobile e il contratto rispettino le condizioni per l’aliquota agevolata.
Che l’inquilino abbia meno di 36 anni alla data di stipula, se si vuole applicare l’1%.
Che si tratti di un nuovo contratto stipulato nel 2027 e non di una proroga o di un rinnovo escluso.
Che il canone sia calcolato secondo l’accordo territoriale applicabile e che siano presenti le attestazioni richieste.
La cedolare all’1% farà diminuire gli affitti?
Non automaticamente. La cedolare secca è un’imposta pagata dal proprietario e la riduzione dell’aliquota aumenta il suo risparmio fiscale. Il canone resta quello concordato nel contratto e, per il canone concordato, deve rispettare i parametri dell’accordo territoriale. Il proprietario e l’inquilino possono naturalmente negoziare condizioni diverse nei limiti consentiti, ma la norma non impone uno sconto pari al risparmio fiscale.
La misura è già legge? Quando si saprà di più
No. Alla data del 3 novembre 2026 la cedolare al 5% e all’1% è una proposta contenuta nel disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre e avviato all’esame parlamentare. Il testo può essere modificato durante l’iter: aliquote, requisiti e decorrenza andranno ricontrollati prima di firmare un contratto facendo affidamento sull’agevolazione.
Domande frequenti sulla cedolare secca all’1%
L’aliquota dell’1% vale per tutti gli inquilini under 36?
No. Nel testo attuale riguarda i nuovi contratti abitativi a canone concordato stipulati nel 2027 che rispettano le condizioni previste. L’età inferiore a 36 anni alla firma è una condizione aggiuntiva per passare dal 5% all’1%.
Se compio 36 anni durante il contratto perdo l’aliquota?
La proposta lega il requisito anagrafico all’età dell’inquilino al momento della stipula. Se la misura sarà approvata in questi termini, il compimento dei 36 anni durante il contratto non dovrebbe modificare il requisito già verificato alla firma; occorrerà comunque controllare il testo definitivo.
Vale anche per un contratto firmato nel 2026?
No, la proposta riguarda i contratti stipulati nel 2027. Non prevede di trasformare retroattivamente i contratti firmati nel 2026.
L’inquilino può obbligare il proprietario a scegliere la cedolare secca?
No. L’opzione per la cedolare secca spetta al locatore. L’inquilino può chiedere chiarimenti sulle condizioni fiscali e contrattuali, ma non può esercitare l’opzione al posto del proprietario.
Il canone concordato è sempre più basso del 30%?
No. Il Comune di Firenze indica una differenza media di circa il 30% rispetto al mercato libero, ma il valore effettivo dipende dalle caratteristiche dell’immobile e dalla zona. Il canone va calcolato secondo l’accordo territoriale, non applicando uno sconto fisso a ogni annuncio.
Fonti e approfondimenti
Agenzia delle Entrate – cedolare secca e locazioni abitative
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Decreto 13 novembre 2003 sui comuni ad alta tensione abitativa
Comune di Firenze – nuovi accordi territoriali sulle locazioni abitative
Approfondimento sul testo della Manovra 2027 – aliquote 5% e 1% e clausole antielusive
Ultimo aggiornamento: 3 novembre 2026. La parte relativa alla Manovra 2027 descrive il disegno di legge in esame e non una norma già in vigore.
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